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经济

美国和加拿大的房屋建设热潮仍在继续

亚历克斯·卡里克
美国和加拿大的房屋建设热潮仍在继续

美国新屋开工率居高不下

目前美国的建筑活动几乎完全由住宅项目支撑。今年迄今为止,截至8月,人口普查局的实际资本支出数据显示,与2020年1月至8月相比,住宅美元交易量为+25.8%,非住宅为-6.7%。总额为+7.0%。

在美国和加拿大,房屋建筑行业的霸主地位仍在继续

在PIP总数中,住宅与非住宅的比例通常为40%至60%。目前,住宅建筑的重要性有所提高,占49.5%,与非住宅建筑的50.5%几乎持平。

在非住宅建筑的16种结构子类别中,只有一种是“污水和废物处理”,今年迄今为止的支出增长了3.6%。此外,这种增长与正在进行的新独栋住宅建设的激增有关。

截至今年8月,美国房屋开工量经季节性调整和年率化(SAAR)的月度平均值比去年前8个月高出五分之一(+20.3%)。

单户家庭的月平均开工率(单位)为+23.9%,是多户家庭开工率(+12.6%)的近两倍。

今年迄今为止,单身公寓占总开工单位的70.5%;市盈率为29.5%,低于三分之一。

美国新屋开工率一直保持强劲势头。也没有迹象显示经济放缓。“开工许可”是新屋开工的领先指标。8月份,“开工许可”为172.8万套,而“开工许可”为161.5万套。

图8基于每月许可证数量和新开工数量之间的差异,两者都以实际单位数量表示(即,既不经季节调整也不按年化)。

然后图8绘制了这些差异12个月的移动总数。这条曲线表明,许可证继续大大领先于开工量。

对新住房的需求在一定程度上是由现房价格的大幅上涨所刺激的。

标普CoreLogic Case-Shiller 7月份全国二手房价格指数同比上涨19.7%。10个城市综合指数同比+19.1%,20个城市综合指数同比+19.9%。销售价格涨幅最大的三个城市是凤凰城,同比上涨32.4%;圣地亚哥,上涨27.8%;西雅图上涨25.5%。

在离开美国前往加拿大之前,图5中有一个值得提及的发展。今年迄今为止,在美国36个人口最多的城市中心发放的住宅“许可证”排名中,德克萨斯州的城市分列第1、2和4位。达拉斯-沃斯堡是领跑者,休斯顿紧随其后,奥斯汀排名第四。

图1:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

2020年1 - 8月平均销量:132.3万辆;2021年1 - 8月平均销量= 159.1万辆(同比增长20.3%)。

最后一个数据点是2021年8月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图2:美国单户和多户住宅月开工率
按年按季节调整

在2021年8月的单个月份,单户住宅开工率环比下降2.8%,但同比增长5.2%;多户开工数环比上升20.6%,同比上升52.7%。该图中曲线的斜率表明,自2015年以来,“单个”而不是“多个”一直是总开工数上升的驱动因素。

最后一个数据点是2021年8月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图表3:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

为了适应人口增长和家庭的形成,美国新屋开工量的均衡水平被认为是160万套。然而,过去20年的月平均值为125万。在过去几年中,开工率主要在这两个水平之间波动。

最后一个数据点是2021年8月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图4:美国房屋开工率
2021年1月至8月vs 2020年1月至8月%变化

今年以来,独栋房屋的开工率从+23.9%到+12.6%一直跑赢多栋房屋。从地区来看,今年以来的百分比变化来看,东北部(+33.2%)排名第一,西部(+21.8%)和南部(+19.4%)分别争夺第二和第三的位置。中西部(+13.2%)一直落后于其他地区。南方占全国开工率的一半(52.9%);西方国家的份额为四分之一(24.8%)。

根据每月经季节调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单身”包括联排别墅,但多个单元共用供暖和空调的情况除外。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图5:美国36个人口最多的都会统计区(msa)的住宅许可证发放(单位)
(Jan-Aug 2021)

截至2021年8月,在美国36个最大(按人口计)都会统计区(MSAs)中,德克萨斯州的城市在居住许可水平上排名第1、第2和第4位。达拉斯-沃斯堡排名第一,休斯顿第二,奥斯汀第四。(圣安东尼奥马刺队回到了第18位。)纽约和凤凰城分列前五;亚特兰大则大幅下滑至第六名。

在城市层面,发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图6:美国人口最多的36个大都会统计区(msa)住房许可证发放(单位)年初至今的变化百分比
(2021年1月至8月vs 2020年1月至8月)

截至2021年8月,在美国36个最大(按人口计)都会统计区(MSAs)中,德克萨斯州的城市在居住许可水平上排名第1、第2和第4位。达拉斯-沃斯堡排名第一,休斯顿第二,奥斯汀第四。(圣安东尼奥马刺队回到了第18位。)纽约和凤凰城分列前五;亚特兰大则大幅下滑至第六名。

在城市层面,发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图7:美国月度住宅建筑许可
按年按季节调整

2021年8月美国res建筑许可较2021年7月增长6.0%。与2020年8月相比,上涨了13.5%。从今年1月至今的月平均来看,这一数字为+24.5%,高于“刚开始”的+20.3%。

最后一个数据点是2021年8月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图8:12个月发放的居住许可证数量的移动总数减去
房屋开工数,美国
(来自未经季节调整/NSA实际数据)
由于作为在家工作的转变的一部分,在历史低位利率的推动下,新的住房建设热潮正在兴起。
更新至2021年8月。
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

加拿大房屋开工量有所下降

加拿大8月份的房屋开工量(SAAR为26万套)与今年之前的任何一个月相比都很高。但在2021年,这是迄今为止最弱的月度数据。与美国不同的是,加拿大新住宅的破土动工似乎正在减少。

今年早些时候,加拿大房屋开工量的月平均值比20万套的长期平均值高出一半。目前,8个月的平均值为28.6万套,比2020年1 - 8月的平均值21.25万套增长了三分之一(+34.6%)。

在加拿大城市中,多伦多在“单次”、“多次”和“总数”的启动“水平”方面仍然领先。但多伦多今年迄今的总开工率为-4%。然而,多伦多周边城市今年的新屋数量非常可观。圭尔夫+125%;巴里,+ 122%;奥,+ 84%;汉密尔顿上涨48%。再远一点,基奇纳(Kitchener)的涨幅为+69%;伦敦上涨110%。

就今年迄今为止的百分比变化而言,在加拿大6个人口超过100万的城市中,卡尔加里处于领先地位(图14):单身人士比2020年1月至8月增长72%;倍数,+ 74%;总体增长了73%。

至于边境以北的房屋转售价格,加拿大房地产协会(CREA)的MLS®房屋价格指数(HPI)全国同比上涨21.3%。

在人口较少的中心地区,房价上涨的速度比超大规模的大都市要快。

根据CREA的数据,在加拿大最大的三个城市(按居民数量计算)中,蒙特利尔的平均房屋转售价格同比上涨21.7%;大多伦多地区增长17.4%;大温哥华地区上涨13.2%。beplay手机格式不过,在西海岸附近的不列颠哥伦比亚省奥卡那根干线(基洛纳)和东海岸新不伦瑞克省圣约翰的较小社区,它们的年增长率分别为+29.1%和+22.5%。

图9:加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整

2020年1 - 8月平均销量= 212,500辆;2021年1月至8月平均销量为28.6万辆(同比增长34.6%)。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图10:美国和加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整

2021年迄今为止,美国房屋开工率月平均增长五分之一(比2020年1月至8月增长20.3%);在加拿大,涨幅更大,为三分之一(+34.6%)。按人均计算,加拿大连续16年每个月的新屋开工率都高于美国。

最后一个数据点是2021年8月。
箭头:从左轴读取美国数字;加拿大人,右轴。

数据来源:美国人口普查局和加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图11:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大各省排名
(2021年1月至8月vs 2020年1月至8月)

8月是今年第一个单位开工百分比同比变化为负的月份(即与2020年8月相比,-0.5%)。2021年3月,新屋开工的历史月度峰值为33.3万套(按年率/SAAR季节性调整)。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据,而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。

图12:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大主要城市排名
(2021年1月至8月vs 2020年1月至8月)

在没有多伦多的帮助下,加拿大的房屋开工量会出现繁荣,这是非常不寻常的(今年迄今为止-4%)。但多伦多轨道上的城市表现出了良好的进步,包括圭尔夫、巴里和奥沙瓦(以及稍远一些的伦敦和基奇纳)。

加拿大人口普查大都市区(CMAs)的核心人口超过5万。
加拿大人口超过100万的6个cma用大写字母表示。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据,而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。

图13:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月至8月

尽管今年迄今为止,多伦多的总开工数下降了4%,但在上述三个类别中,多伦多的水平仍然领先。多伦多、蒙特利尔和温哥华加起来占加拿大35个人口普beplay手机格式查都会区(CMAs)总开工数的55%和总开工数的48%。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图14:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月至8月vs 2020年1月至8月

在百分比变化的基础上,卡尔加里在这三个类别中都处于领先地位. ...令人震惊的是,在过去的十年里,多伦多一直是北美超级公寓建设的冠军,到2021年迄今为止,多伦多的增长率为-9%。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。


亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。


请按以下连结下载本文PDF版本:
经济概览第17卷,第139期和第140期-美国和加拿大的房屋建筑业持续增长- PDF

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