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经济

美国和加拿大建筑商的经济重担

亚历克斯·卡里克
美国和加拿大建筑商的经济重担

德州有自己的联盟

截至2021年上半年,美国经季节调整和年率化(SAAR)的房屋开工量月均较2020年1月至6月增长23.2%。破土动工数量增加了一个季度,印证了美国房屋建筑市场被称为“小繁荣”的说法。

美国和加拿大房屋建筑商的经济重担图文

在去年下半年的大部分时间里稳步攀升后,自2020年12月以来,月度数据已趋于平稳。此外,在2020年大部分时间里引领“开工”走高的“许可”,最近从峰值明显回落至“大本营”(见图6)。

你对德州经济前景有多看好?图2给出了一个非常乐观的答案。在美国最大的36个城市(按人口计算)中,2021年上半年住宅建筑许可水平最高的三个城市是达拉斯-沃斯堡(40,677套)、休斯顿(33,956套)和奥斯汀(28,459套),都位于德克萨斯州。(对于城市而言,分析师通常认为“许可”等同于“开工”。)

图2中的文本框提到,杰克逊维尔和罗利是另外两个人口少于图表中36个城市的城市,但它们的住宅动工量达到了异常的水平(即,前者为11,925套,同比增长61.5%;11,316套,同比增长42.3%)。

其他一些值得关注的城市地区包括佛罗里达州的萨拉索塔(Sarasota)(8017套,同比增长70.6%);犹他州普罗沃-奥勒姆(6310套;epfr + 74.8%;佛罗里达州珊瑚角-迈尔斯堡(Cape Coral-Ft Myers)(6,086套;epfr + 13.4%;犹他州盐湖城(5872套;epfr + 13.2%)。

从今年迄今的百分比变化来看(图3),费城(+115.5%)一直是美国主要城市中的领跑者,其次是底特律(+82.5%)和丹佛(+74.8%)。今年迄今为止,德克萨斯州城市中增长最快的是奥斯汀(+49.4%,领先一半)。在36个城市中,只有两个城市的房价出现了下降,而且跌幅相对较小:俄亥俄州的哥伦布市(-2.0%)和迈阿密-劳德代尔堡(-5.5%)。

房屋木材的故事

美国新屋开工数的飙升很快暴露出建筑相关林业产品的严重短缺,导致软木材和胶合板的价格几乎在一夜之间翻了一番。然而,目前,“期货”合约显示这种供需失衡正在缓解。从事装修项目的全职工人对木材的巨大需求正在逐渐减少。此外,供应一直在增加,部分是由进口来满足的。

有趣的是,迄今为止,不列颠哥伦比亚省(主要运往美国)的林产品出口增长了66.9%,而魁北克省的林产品出口增长了28.9%。

无论如何,木材价格的影响仍将持续。把以极高成本购买的木材库存取出来还需要一段时间。读者还需要知道的是,最新的(2021年6月)生产者价格指数(PPI)数据集“新住宅建设投入”分类指数同比增长28.3%。在大流行之前,木材成本占新住宅总材料成本的比例估计超过25%。从不利方面来看,这个数字现在肯定已经过时了。

图1:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

2020年1 - 6月平均销量为128.5万辆;2021年1 - 6月平均销量= 158.3万辆(同比增长23.2%)。

最后一个数据点是2021年6月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图2:美国36个人口最多的都会统计区(MSAs)的住宅许可证发放(单位)
(Jan-Jun 2021)

截至2021年6月,在美国36个最大(按人口计)都会统计区(MSAs)中,德克萨斯州的城市在居住许可水平上排名第1、第2和第3位。达拉斯-沃斯堡排名第一,休斯顿第二,奥斯汀第三。(圣安东尼奥马刺队回到了第18位。)纽约和凤凰城分列前五;然后下降到第六名亚特兰大。

在城市层面,发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图3:美国36个人口最多的都会统计区(msa)住房许可证发放(单位)年初至今的变化百分比
(2021年1月- 6月vs 2020年1月- 6月)

在美国36个人口最多的城市中,2021年1月至6月与2020年1月至6月相比,住房“开工”百分比增长的领跑者是费城,增长115.5%(即增长了一倍多)。排名前五的其他城市分别是底特律、丹佛、圣何塞和辛辛那提(. ...),涨幅约为+50%至+80%迄今为止,36个msa中表现最差的是俄亥俄州的哥伦布市(-2.0%)和迈阿密-劳德代尔堡(-5.5%)。

在城市层面,发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图4:美国单户和多户住宅月开工率
按年按季节调整

在2021年6月的单个月份,单户住宅开工率环比增长6.3%,同比增长28.5%;多户型新开工数环比增长6.2%,环比增长30.5%。从图表中曲线的明显斜率来看,“单身人士”一直是总开工数上升的主要驱动力。

最后一个数据点是2021年6月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图5:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

为了适应人口增长和家庭的形成,美国新屋开工量的均衡水平被认为是160万套。然而,过去20年的月平均值为125万。在过去几年中,开工率主要在这两个水平之间波动。

最后一个数据点是2021年6月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图6:美国月度住宅建筑许可
按年按季节调整

2021年6月美国住宅建筑许可较2021年5月下降5.1%。与2020年6月相比,涨幅为+23.3%。“许可”通常为“开工”设定了节奏(即,它们领先几个月)。

最后一个数据点是2021年6月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图7:美国房屋开工率
2021年1月- 6月vs 2020年1月- 6月%变化

今年迄今为止,单户型房屋的开工量比多户型房屋的开工量分别增长29.8%和9.5%。从地区来看,在百分比变化的基础上(今年迄今),东北部(+35.6%)一直处于领先地位,其次是西部(+25.0%)和中西部(+22.5%)。南方可能排在第四位,但它仍然取得了巨大的增长(+20.6%),并且继续占全国开工率的一半以上(52.0%)。西部的比例是1/4(25.4%)。

根据每月经季节调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单身”包括联排别墅,但多个单元共用供暖和空调的情况除外。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图8:美国地区房屋开工率(SAAR) - 2021年6月

东北:2021年6月m/m = -9.0%;中西部:m/m = -7.5%;南:m/m = +9.7%;西部:m/m = +12.6%

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

加拿大新屋开工“全面繁荣”

到2021年上半年,加拿大经季节调整和年率化(SAAR)的房屋开工量月均较2020年1月至6月增长了47.7%。这一增长的一半证明了加拿大住宅建筑市场被认定为“全面繁荣”。

此外,这一目标几乎没有得到多伦多的任何贡献。在美国人口最多的大都市,新住宅的破土动工率仅为+2%。在过去10年或更长时间里一直是北美共管公寓建设之都的旧金山,多单元开工率今年迄今下降了3%。

今年迄今为止,多伦多在所有城市地区的开工量中仍保持着领先地位,18,213套,这表明了多伦多在整个加拿大住宅建筑领域的主导地位。但蒙特利尔(17321套)和温哥华(15294套)紧随其后。beplay手机格式

从图12中可以看出,奥沙瓦、伦敦、汉密尔顿、圭尔夫、基奇纳、温莎和巴利的住房开户率今年迄今激增50%或更多,这证实了大流行引发的住宿需求从多伦多高密度核心地区转移。

根据加拿大统计局的新住宅价格指数,目前全国新独栋住宅价格同比增长11.9%。NHPI)报告。“单是房子”的价格上涨了13.7%;“仅土地”上涨7.3%。

加拿大新房价格同比涨幅最大的城市是基奇纳-剑桥-滑铁卢,上涨27.7%;渥太华-加蒂诺(位于安大略河畔),上涨26.2%;温莎,+ 22.8%;蒙特利尔,+ 19.9%;温尼伯(Winnipeg)上涨18.1%。

图9:加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整

2020年1 - 6月平均= 198,800辆;2021年1月至6月的平均销量= 29.36万辆(同比增长47.7%)。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图10:美国和加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整

美国一直在追赶它的北方邻国,但加拿大在今年年初,也就是2021年开始发射卫星进入轨道。在相对人口基础上,加拿大连续16年每个月的房屋破土动工水平都高于美国。

最后一个数据点是2021年6月。
箭头:从左轴读取美国数字;加拿大人,右轴。

数据来源:美国人口普查局和加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图11:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大各省排名
(2021年1月- 6月vs 2020年1月- 6月)

直到最近,自2000年世纪之交以来,加拿大房屋开工量一直平均每月20万套,经季节调整和年率化(SAAR)。这就是为什么在2021年的六个月里,SAAR的平均销量为29.4万套(是这个数字的一半),这是如此不同寻常的消息。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据,而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。

图12:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大主要城市排名
(2021年1月- 6月vs 2020年1月- 6月)

在加拿大人口最多的六个城市中,卡尔加里的房屋开工率今年迄今为止增长了74%。紧随其后的是温哥华,上涨57%;beplay手机格式蒙特利尔,+ 54%;Ottawa-Gatineau, + 27%;埃德蒙顿上涨17%。紧随其后的是多伦多,涨幅仅为2%。

加拿大人口普查大都市区(CMAs)的核心人口超过5万。
加拿大人口超过100万的6个cma用大写字母表示。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据,而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。

图13:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月至6月

从2021年上半年开始,加拿大三个人口最多的城市的新房数量相当接近——多伦多,18213套;蒙特利尔,17321套;温哥华为beplay手机格式15294套。第四名卡尔加里位于“三大城市”的后面。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图14:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月和2020年1月

在多伦多多年来在公寓建设方面表现出非凡的实力之后,看到该市2021年上半年的多单元开工量下降了-3%,这有点令人震惊。上半年,卡尔加里在倍数+87%和“总量”+74%的百分比变化方面都处于领先地位。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。


请按以下连结下载本文PDF版本:
经济概览第17卷,第112、113和114期-美国和加拿大住宅建筑商的经济重担- PDF


亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。

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