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经济

住房需求将会冷却——但不会在一夜之间

约翰Clinkard
住房需求将会冷却——但不会在一夜之间

今年3月,10个省(纽芬兰省和拉布拉多省)的平均房价同比至少上涨7%,新不伦瑞克省(新不伦瑞克省)的平均房价同比上涨32%,这片土地上最热门的话题(除了COVID-19)是住房市场的状况。然而,最近的一篇文章《经济学人》杂志,《富裕国家的房价正在飙升,表明加拿大并非个例。

价格上涨是由几个因素引起的。三年高于平均水平的人口增长带来的滞后影响显著提振了需求。2020年初第一波2019冠状病毒病后,被压抑的需求增加,进一步放大了这一趋势。此外,为了帮助刺激经济,加拿大央行(Bank of Canada)迅速采取行动,大幅放松货币政策,导致抵押贷款利率降至历史最低水平。

一些住房市场分析人士虽然没有否认需求增加对价格的影响,但更强调新住房供应不足的问题。加拿大3月份待售二手房供应量降至创纪录的1.7,这一事实进一步证实了上述观点。

2019冠状病毒病、更严格的贷款监管和被压抑的需求萎缩应该会减缓住房销售

最近在安大略省和不列颠哥伦比亚省宣布的限制COVID-19传播的封锁措施,以及魁北克省的宵禁,导致4月份就业和住房交易减少,这将对加拿大三大住房市场的第二季度销售造成压力。此外,金融机构监督人办公室(Office of the supervisor of Financial Institutions)表示,它打算将用于确定谁有资格获得无保险抵押贷款的基准利率从4.79%提高到5.25%。最后,在连续10个月实现两位数同比增长后(过去40年只出现过3次),住房销售将很快以更可持续的速度增长的可能性越来越大。

上述因素应会使住宅销售趋温和,有助于缓解房价上涨的压力。然而,住房需求的基本驱动力依然强劲。首先,加拿大银行表示,它“致力于将政策利率维持在有效下限(即0.25%),直到经济疲软被消化,从而可持续地实现2%的通胀目标”。根据这一说法,我们预计利率将维持在较低水平直至今年下半年。

其次,尽管加拿大目前的总就业人数为1860万,仍比疫情前1910万的峰值低50万,但过去6个月全职就业人数增加了30万,这意味着总收入有了不错的增长。最后,在2020年年中出现停顿后,国际净移徙再次对2020年最后一个季度的人口增长做出了积极贡献,并将在今年剩余时间和明年继续发挥这一作用。

2021年,住房开工有望达到34年高点

尽管一些迹象表明住房需求放缓,但有明显证据表明,全国各地的住房供应正在上升。截至2021年3月,加拿大在过去6个月里开工的住房单元的平均数量达到了创纪录的27.3万套。与去年同期相比,截至今年3月的住宅建筑许可数量也达到了创纪录的29.8万套。

在加拿大33个人口普查的都市区(CMAs)中,过去6个月平均开工的住宅单元数量与去年同期相比都有所增加,只有7个除外。18个cma的开工数以两位数增长;其中4家涨幅达到三位数。住宅建筑许可也表现出普遍的强劲势头,在全国33个cma中,除6个外,其余都达到了两位数或以上。

在过去6个月里,cma的开工率同比增长最快的地区包括安大略省的金斯顿(+213%);安大略省布兰特福德(上涨141%);安大略省大萨德伯里(+134%);蒙克顿,新不伦瑞克省(+103%);伦敦、安大略(+91.6%)。考虑到今年迄今住房开工量和建筑许可量的强劲增长,今年的开工数应该在22.5万至23.2万套之间,2022年应该在22万至23万套之间。

需求疲软和供应增加将减缓但无法阻止价格上涨

过去6个月新住宅供应的显著增加,以及随着今年年中临近,房屋销售可能会放缓的证据,应该会使价格压力在2021年下半年和整个2022年有所缓解。

然而,值得注意的是,在全国范围内,单栋、半栋和排式住宅的价格平均同比上涨了23%,而公寓公寓的价格同比上涨了约5%。这种巨大的差异表明,新购房者和现有购房者都强烈偏好有私人入口的住宅,居住在自己的一块土地上。短期内,低层和高层物业在定价实力上的差距可能会继续存在。

约翰·克林卡德(John Clinkard)是一名经济学家,在加拿大领先的金融机构和媒体机构从事国际、国家和区域研究和分析,有超过35年的经验。

新屋开工与建筑许可证-
加拿大- 2016-2021

加拿大过去6个月的平均开工住房数量达到创记录的27.3万套。与去年同期相比,截至今年3月的住宅建筑许可数量也达到了创纪录的29.8万套。
*“真实”是经通货膨胀调整后的数字。
数据来源:加拿大统计局;预测- CanaData18beplay官网。
图表:ConstructConnect - Cana18beplay官网Data。

请按以下连结下载本文的PDF版本:
《经济快照》第19卷第9期——住房需求将会冷却——但不是一夜之间——PDF


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