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经济

谁知道流行病会导致房地产繁荣?

亚历克斯·卡里克
谁知道流行病会导致房地产繁荣?

建筑行业目前正在制造几则重大新闻。一个与建筑材料成本有关;另一个问题是基础设施支出计划。但在这篇文章中,我想通过单独的图表来展示目前正在进行的房屋开工热潮,在加拿大尤为明显,但在美国也相当明显。

谁知道流行病会导致房地产繁荣?文本图形

今年3月,美国房屋开工量经季节调整和折合成年率(SAAR)超过170万套,这是上一次经济衰退(即2008-09年的“全球金融危机”)以来的首次。与此同时,在加拿大,房屋开工率比长期平均水平(20万套)高出50%以上,比之前的周期性高点(27.7万套)高出20%。

根据CMHC的数据,今年3月,加拿大新房开工量飙升至33.5万套。我怀疑许多分析人士认为他们很快就会看到这个数字,特别是考虑到由于与大流行有关的过境点关闭,移民带来的人口增长已经放缓到爬行的程度。

在没有外来个人涌入的情况下,美国和加拿大的房地产繁荣都是由国内产生的。在家工作以对抗COVID-19的传播激励了很多人想要升级他们现在几乎所有时间都在工作的环境。

此外,低利率就像挂在“融资树上”的闪亮小玩意,在它们消失之前就可以抓住。

在接下来的12张图表中,文本框将引导读者了解一个故事,希望这将是许多故事的第一个,这些故事表明,随着美国和加拿大经济摆脱健康危机,走向更光明的前景,美国和加拿大经济的基础更加坚实。

图1:美国每月新屋开工
按季节按年调整(SAAR)

2021年3月的173.9万套是自上次经济衰退以来最好的。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图2:加拿大每月新屋开工数
按季节按年调整(SAAR)

2021年3月,33.5万辆SAAR飙升,远远超过了此前的历史最高水平。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图3:美国和加拿大月度房屋开工
按季节按年调整(SAAR)

美国正在追赶它的北方邻国,但加拿大在今年年初开始进入轨道。在相对人口基数上,在过去的16年里,加拿大每个月的房屋破土动工量都比美国高。

最后一个数据点是2021年3月。
箭头:从左轴读取的美国数字;右轴为加拿大人。

数据来源:美国人口普查局和加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图4:美国每月房屋开工总数
按季节按年调整(SAAR)

为了适应人口增长和家庭形成,美国新屋开工的均衡水平被认为是160万套。然而,过去20年的月平均死亡人数为125万。最近,在很大程度上,开工率一直在这两个水平之间波动。

最后一个数据点是2021年3月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图5:美国单户型和多户型月度房屋开工率
按季节按年调整(SAAR)

在2021年3月的单个月中,独栋房屋开工率环比增长15.3%,同比增长40.7%;多户新屋开工月率和年率分别上升30.8%和28.8%。从图中的曲线来看,“单身”显然已经成为总启动量上升的主要驱动力。

最后一个数据点是2021年3月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图6:美国每月住宅建筑许可
按季节按年调整(SAAR)

2021年3月美国住宅建筑许可较2021年2月增长2.7%。与2020年3月相比,增长了30.2%。“许可”通常为“开工”设定节奏(即,它们领先几个月)。

最后一个数据点是2021年3月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图7:美国地区房屋开工(SAAR) - 2021年3月

东北:2021年3月m/m = +64.0%;Y / Y = +116.7%;中西部地区:2021年3月m/m = +122.8%;Y / Y = +87.0%;南方:2021年3月m/m = +13.5%;Y / Y = +24.0%;西部:2021年3月m/m = -13.6%;Y / Y = +19.5%

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图8:美国新屋开工
2021年1月- 3月vs 2020年1月- 3月%变化

今年迄今为止,单户住宅的开工率远高于多户住宅,分别为+19.3%和-11.4%。在百分比变化的基础上,东北部(+18.2%)和中西部(+22.4%)地区的表现比南部(+4.2%)和西部(+7.9%)更亮。但南方占美国总人数的一半,西部占四分之一。

基于每月季节性调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单间”包括联排别墅,但多个单元共用暖气和空调的情况除外。

数据来源:美国人口普查局。
图:ConstructConnect。

图9:年初至今,美国36个人口最多的都市统计区(msa)发放的居住许可(单位)
(Jan-Mar 2021)

在2021年第一季度,德克萨斯州的城市在美国36个最大的(按人口计算)大都市统计区(msa)的居住许可水平中排名第一,第二和第三。达拉斯-沃斯堡排名第一,其次是休斯顿,第三是奥斯汀。(圣安东尼奥重回第17位。)凤凰城和纽约跻身前五;随后,亚特兰大的排名大幅下滑至第六位. ...德克萨斯州的一些力量与今年早些时候遭受冰暴破坏后的重建工作有关。

在城市层面,住宅建筑许可证的发放数量是新屋开工的一个指标。

数据来源:美国人口普查局。
图:ConstructConnect。

图10:美国36个人口最多的大都市统计区(msa)今年迄今住房许可证发放的百分比变化
(2021年1 - 3月vs 2020年1 - 3月)

在美国36个人口最多的城市中,2021年第一季度与2020年第一季度相比,住房“开工”百分比增长的领跑者是费城,增长了129.2%(即翻了一倍多)。排名前五的城市还有西雅图、明尼阿波利斯-圣保罗、丹佛和坦帕. ...,涨幅从50%到60%不等并非佛罗里达州所有的主要城市都取得了巨大的进步。2021年第一季度,36家msa中表现最差的是迈阿密-劳德代尔堡(-34.0%)。

在城市层面,住宅建筑许可证的发放数量是新屋开工的一个指标。

数据来源:美国人口普查局。
图:ConstructConnect。

图11:年初至今的房屋开工率变化百分比
加拿大各省排名
(2021年1 - 3月vs 2020年1 - 3月)

自2000年世纪之交以来,加拿大的房屋开工率一直保持在每月平均20万套,经季节调整和年化(SAAR)。这就是为什么在最近一个月(2021年3月),它们飙升至33.5万单位SAAR,这是一个如此非凡的消息。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际情况,而不是季节性调整的数据。
图:ConstructConnect。

图12:年初至今新屋开工百分比变化
加拿大主要城市排名
(2021年1 - 3月vs 2020年1 - 3月)

按人口计算,在全国六大城市中,温哥华表现突出,年初至今的房屋开工率增长了67%。beplay手机格式蒙特利尔的涨幅也非常高,为+61%。多伦多房价最近有所回升,目前的涨幅为+ 41%。只有埃德蒙顿表现出犹豫,-1%。

加拿大人口普查区(CMAs)的核心人口超过5万。
加拿大人口超过100万的6个cma都是大写字母。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际情况,而不是季节性调整的数据。
图:ConstructConnect。


请按以下连结下载本文的PDF版本:
经济概览第17卷,第66、67和68期-谁知道流行病会导致房地产繁荣?- - - - - - PDF



亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他在北美各地发表了关于美国、加拿大和世界建筑前景的演讲。他自1985年以来一直在公司工作。他的许多文章的链接在Twitter上都有@ConstructConnx,该网站有5万名粉丝。


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